Что является перепланировкой в квартире, а что нет?

Переустройство квартиры требует проведения не только сложных строительных работ, но и соблюдения жестких требований законодательства.

Ремонт может коснуться серьезных преобразований, расширяющих или сужающих пространство.

Многих интересует, что считается перепланировкой в квартире в 2024 году?

Законодательная база

Процесс переустройства жилища регулируется гл. 4 ЖК РФ. Согласно закону, перепланировкой называется изменение параметров жилья, модификация коммуникаций и оборудования, которые указаны отраженных в техническом плане или паспорте.

Ст. 26 ЖК РФ регулирует список работ, которые должны иметь разрешительную документацию в соответствующих органах:

1. Перемена функциональности пространства внутри помещения, когда жилую площадь хотят переделать в бытовую.
2. Преобразование дверных проемов, окон, стен, лестниц между этажами, кухонных приборов, встроенных шкафов, вентиляционных люков, канализации и санузлов.
3. Изменение напольных покрытий – полы с подогревом или заложение новой стяжки.
4. Застекление лоджий, реорганизация фасадов, вывод антенн, спутниковых установок и кондиционера на фасадную стену.

Согласно ст. 25 ЖК РФ, мы можем узнать, какие существуют виды перепланировки и переустройства, и в чем разница между ними? Это различные понятия и они имеют разные значения с юридической точки зрения.

Перепланировка

Что является перепланировкой в квартире? Перепланировкой жилья считается переустройство помещения с обязательным внесением изменений в техпаспорт.

По желанию владельца технические и эксплуатационные параметры жилой площади могут быть преобразованы с целью улучшения характеристик, которые должны быть отражены в разрешительной документации. Записи поэтажного плана должны соответствовать положенным требованиям.

К работам по преобразованию жилого пространства относятся:

• изменение помещений, несущих определенные функции – кухни, коридора, санузла;
• соединение санузлов;
• перемещение месторасположения кухни, туалета и ванной;
• расширение или уменьшение жилья за счет изменения количества комнат;
• перенос или демонтаж перегородок, проемов или их создание;
• замена газового оборудования на новое;
• перенос отопительных систем и электробытовых точек.

Перегородки

Считается ли перегородка из гипсокартона перепланировкой? К популярным вариантам перегородок относится гипсокартонная конструкция.

Она хоть и не отличается шумоизоляцией и высокой прочностью, однако быстро и удобно монтируется.

Владельцы выбирают этот материал, так как он имеет легкий вес, обладает отличным влагопоглощением, влагоотдачей и огнестойкостью.

Также гипсокартон популярен, потому что есть возможность создавать перегородки разнообразной конфигурации.

Установка или снос перегородки из гипсокартона считается перепланировкой, ведь после проведения ремонтных работ планировка жилплощади будет отличаться от первоначального плана БТИ.

Многих также интересует, считается ли перепланировкой снос перегородки между ванной и туалетом? Перепланировка санузла и ванной относится к распространенному варианту ремонта.

Существует два вида перепланировки – монтаж перегородки между двумя помещениями и ее снос.

Перегородка между туалетом и ванной комнатой не является несущей, поэтому достаточно уведомить коммунальные службы и БТИ о сносе, предоставив планируемые изменения и техпаспорт квартиры.

Переустройство

Переустройство – это работы, связанные с оснащением и коммуникациями в квартире, например:

• изменение жилищных параметров;
• корректировка расположения газового или отопительного оборудования;
• замена газовой плиты на электрическую;
• переустройство санузлов;
• монтаж сантехники (установка джакузи, душевых кабин), что увеличивает функциональность ванной комнаты.

Муниципальные органы власти в зависимости от региона устанавливают свои перечни строительно-ремонтных работ.

Что нельзя делать

Если граждане являются собственниками квартиры, то они полагают, что вправе переделывать в ней все, что захочется. Но это не так.

Если вы проживаете в многоквартирном доме, то должны соблюдать законные интересы соседей, правила безопасности и знать, чем грозит незаконная перепланировка квартиры.

Законодательство закрепило ряд условий, чего делать нельзя:

• превышать нагрузку на несущие перекрытия, установленную в проекте дома;
• нарушать систему вентиляции, перекрывая каналы вентиляции;
• возводить балкон или лоджию, если квартира расположена выше 1 этажа;
• переносить отопительное оборудование на балконы или лоджии;
• объединять кухню с газовым оборудованием и жилые комнаты;
• удалять несущие стены;
• присоединять технические этажи и чердаки, если они входят в общее имущество других собственников квартир;
• устанавливать теплые полы, если это сопровождается подключением к центральной системе водопровода или отопления.

Под запретом также строительные работы, которые могут привести к ухудшению эксплуатации многоквартирного дома обслуживающими компаниями или другими жильцами.

Собственник не имеет право нарушать установленные нормы противопожарной безопасности, строительства и санитарного состояния.

Нельзя производить переустройство квартиры без соблюдения инженерной, строительной, эксплуатационной и санитарной защиты недвижимости, а также, если оно не согласовано с другими собственниками или жильцами дома.

Нельзя проводить перепланировку в доме, если он является аварийным. Это также касается изменения внешних элементов и фасада, если дом признан объектом культурного или исторического наследия.

Категорически запрещено:

• закрывать вентиляционные люки;
• встраивать в стену газопровод;
• объединять коридор и лестничные площади;
• изменять расположение кухни и ванной;
• демонтировать блоки подоконников;
• разбор подоконного блока, если с его помощью удерживается плита лоджии;
• соединять балкон и внутреннюю площадь комнаты;
• увеличивать проемы в наружных конструкциях на входе с балкона;
• проведение демонтаж порогов на выходах с лоджии;
• сооружать препятствия к коммуникациям и контролирующим измерителям;
• соединять два жилых объекта, если их владельцы являются разными людьми.

Что разрешается

Некоторые работы разрешается проводить даже без согласования проекта. Главное, чтобы действия жильцов не оказывали влияния на конструктивные особенности дома и на безопасность соседей. Для проведения работ достаточно будет уведомить Жилищную инспекцию.

Жильцам разрешено:

• объединять санузел с ванной комнатой;
• перемещать сантехнику в пределах комнаты;
• остеклять балкон или лоджию;
• производить монтаж и демонтаж перегородок, если только они не несущие;
• проводить перенос дверного проема, если стены не несущие.

Нет необходимости уведомлять органы в случае косметического ремонта, замене оборудования или окон, а также ликвидации встроенной мебели.

Нет запрета на переустановку газовой или электрической плиты на кухне. Также допустим монтаж наружных антенн или кондиционеров.

Порядок действий

Очень важно соблюдать порядок перепланировки жилья, иначе по отношению к нарушителю могут применить штрафные санкции и потребовать произвести за свой счет демонтаж несанкционированных действий.

Большинство работ требуют согласования с жилищной комиссией. Для получения одобрения в уполномоченном органе, необходимо оформить проект с и запланированными и зафиксированными изменениями.

Созданием проекта могут заняться компании с лицензией на подобную деятельность. Можно обойтись и без создания проектной документации, если эта квартира расположена в типовом доме, так как в них уже имеются согласованные проекты и находятся в свободном доступе в региональном ведомстве.

Кроме проекта также необходимо подготовить:

• технический паспорт (выдает БТИ);
• документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации);
• заявление установленной формы;
• согласие других жильцов квартиры муниципального жилья;
• разрешение из архитектурного отдела муниципального учреждения, если дом относится к объектам культурного и исторического наследия.

Проведение строительных работ не допускается до получения согласования, срок рассмотрения заявки не превышает 45 дней. Перепланировку можно начинать после подтверждения проекта.

Специальная комиссия должна посетить данную квартиру и проверить ремонт на соответствие норм, после чего собственнику выдадут акт и подтвердят, что объект введен в эксплуатацию.

Как узаконить самовольную перепланировку

Собственники жилья не всегда следуют требованиям закона. Некоторые граждане производят перепланировку без согласования, и последствия самовольных действий заканчиваются:

• требованием вернуть за свой счет жилой площади изначальное состояние;
• наложением штрафа в размере до 2,5 тыс. рублей.

При игнорировании этих требований возможно даже выселение жильца по решению суда, квартира реально может быть выставлена для реализации на публичный аукцион.

Объект недвижимости после самовольных действий не сможет участвовать в гражданско-правовых сделках.

Незаконная перепланировка лишает возможности владельца квартиры проводить с ней операции. Ее нельзя будет подарить, передать наследникам, продать, обменять или сдать в аренду.

Если по вине нарушителя произойдет аварийная ситуация, он будет обязан возместить другим жильцам дома причиненный ущерб.

Самовольную перепланировку можно узаконить через суд или по административному регламенту. Для этого потребуется:

• подготовить необходимые документы;
• заказать в БТИ технический паспорт с внесенными изменениями;
• подготовить проектную документацию и согласовать ее в архитектурном бюро, санэпидемстанции и пожарной инспекции;
• заплатить штраф;
• получить в течение 45 дней соответствующее решение;
• обратиться в суд в случае отказа в согласовании.

К заявлению прикладывается:

• гражданский паспорт заявителя;
• старый и новый техпаспорт;
• согласованный проект;
• новый кадастровый документ;
• документ, доказывающий право собственности на недвижимость;
• заключительный акт проектировщика о безопасности ремонта.

Суд зачастую принимает положительное решение при наличии у заявителя всех необходимых документов.

Согласно новому законодательству от 2024 года, заявитель может не представлять технический паспорт и экспертное заключение службы, которая занимается защитой памятников архитектуры.

Оформление разрешительной документации возможно в случае, если получены заключения экспертов и согласованы действия соответствующих служб.

Принятое решение можно обжаловать в течение 3 месяцев, начиная с даты уведомления об отказе. Исковое заявление направляется по месту расположения объекта или органа, давшего отказ.

Вместе с иском направляются оригиналы и копии документов, подтверждающих изложенные обстоятельства, а также квитанция об уплате госпошлины в размере 300 рублей.

В суде нужно будет доказать, что из-за проведения перепланировки законные права других жильцов не были нарушены, не возникала угроза безопасности строения, строительные работы проводились в соответствии с правилами и установленными нормами.

Суд может назначить специальную экспертизу. Только после того как выездная комиссия установит, что жилец, затеявший перепланировку, не нанес своими действиями вред зданию, иск будет удовлетворен и за ним не последует никаких санкций.

Поэтому рекомендуем заблаговременно согласовывать все ремонтные работы.

Зная, что относится к перепланировке квартиры и как по законодательству она должна происходить, вы сможете сэкономить время и деньги, так как при доведении дела до суда, затраты становятся весьма внушительными.