Как правильно снять квартиру и не попасть на развод?

Как снять квартиру, чтобы вас не обманули – при соблюдении определенных правил и должной осмотрительности сделать это очень просто.

Попробуем разобраться, на что стоит обратить внимание, соглашаясь на оформление договора найма жилого помещения, и какие моменты должны вызвать у вас сомнения в чистоте сделки.

Особенно внимательно к составлению договора нужно подходить в том случае если вы собираетесь снять понравившееся вам жилье на длительный срок.

Квартиру можно снять непосредственно у собственника, через агентство, которое предоставляет такого рода услуги, а также без агентства, воспользовавшись услугами посредника – физического лица.

Вариантов много. Главный вопрос – как снять квартиру и не попасть на уловки мошенников.

Как снять квартиру у собственника

Если вы решили снять квартиру непосредственно у собственника, не прибегая к услугам посредников либо агентства по недвижимости, это существенно сэкономит вам денежные средства, но так же существенно увеличит ваши риски.

Все-таки любым делом должен заниматься специалист. Однако ничего невозможного в самостоятельном съеме жилья нет.

Самая трудоемкая часть, за которую посредники и берут деньги – это поиск квартиры, которая будет соответствовать предъявляемым вами требованиям.

Стоимость съемного жилья становится все выше, и платить совсем немалые деньги хочется именно за то, что вы выбрали, а не за то, что вам предлагают. И найти квартиру ближе к центру, с хорошим ремонтом и за адекватную денежную сумму достаточно сложно.

Чем больше у вас требований, тем сложнее вам будет быстро найти подходящий вариант. При этом предложений о сдаче квартир очень много, и хорошие варианты “уходят” достаточно быстро.

А ведь каждую потенциальную квартиру нужно посмотреть лично, согласовав при этом время просмотра с хозяином квартиры, которое будет удобным и вам, и ему.

Скорость реагирования на хорошие варианты – очень важно для самостоятельного поиска жилья, если вы планируете правильно снять квартиру на длительный срок у собственника.

Чтобы быстро и безопасно снять квартиру у собственника жилья, необходимо придерживаться некоторых правил:

• на каждый просмотр нужно ехать с паспортом, бланком договора, проектом расписки о передаче денежных средств и небольшой суммой наличных. Все деньги с собой везти не нужно – неизвестно кто и как встретит вас на просмотре квартиры. По этой же причине лучше не ездить в квартиру незнакомого человека одному, лучше взять кого-нибудь с собой. Если вам понравилась квартира, но вы еще немного хотите подумать – можете оставить под расписку небольшой залог. Если все устроило и времени на обдумывание вам не нужно, можно будет сразу оформить договор;
• разговаривать нужно с собственником квартиры, а не с его женой, детьми или другом, который представился доверенным лицом. Даже наличие нотариальной доверенности не спасает от мошенников – вы не сможете достоверно убедиться в том, что доверенность не является поддельной, и данные собственника в ней соответствуют действительности. Кроме того, любая доверенность может быть отменена, при этом известно об отмене только нотариусу. Бланк доверенности при ее отмене ни лицу, выдавшему доверенность, ни нотариусу, ее удостоверившему, не возвращается;
• нужно обязательно проверить документы, подтверждающие право собственности на квартиру – это может быть как Свидетельство о праве собственности, так и и выписка из реестра с указанием всех данных правообладателя квартиры. Имеет смысл сверить данные, указанные в документах о праве собственности, с паспортными данными собственника, попросив у него документ, удостоверяющий личность. Фотографию на паспорте тоже нужно сверить с тем лицом, которое представилось вам собственником квартиры;



• в договоре о найме жилого помещения следует указать данные паспортов как собственника, так и ваших, сведения о документах, подтверждающих право собственности, поставить подписи и зафиксировать факт передачи денежных средств путем составления расписки, которую собственник квартиры должен написать собственноручно. В расписке следует указать, какую сумму, от кого и на каком основании получил собственник квартиры. Кроме того, в договоре должен быть указан срок его действия. Если такой срок в договоре не отражен, он считается заключенным на пять лет;
• никогда не переводите никакой предоплаты на банковскую карту до того, как вы удостоверитесь в том, что квартиру сдает собственник, и поставите свои подписи на договоре. В случае, если вы договариваетесь о том, что осуществляться будет именно безналичный расчет путем, например, ежемесячных платежей на карту собственника, это условие и реквизиты счета необходимо также отразить в договоре.

Проверять квитанции следует до того, как вы подпишите договор найма жилого помещения. Если вы решили снять квартиру без агентства, все эти вопросы решать вам придется самому.

Если квартира находится в долевой собственности (например, принадлежит мужу, жене и ребенку в равных долях), то договор найма жилого помещения должен быть подписан всеми собственниками, поскольку законом установлено, что распоряжение общей собственности происходит с согласия всех собственников имущества.

Сведения о том, не является ли собственность на квартиру общей (совместной или долевой) содержатся непосредственно в Свидетельстве о праве собственности на квартиру.

И если в этом Свидетельстве указано, что Иванову Ивану Ивановичу, с которым вы заключаете договор найма, принадлежит 1/3 доли в праве собственности на квартиру, являющуюся предметом договора, обязательно выясните у него, кому принадлежат остальные 2/3 и настаивайте на том, чтобы в договоре фигурировали все собственники.

Иначе не исключена ситуация, что после того, как вы оплатите услуги агентства (обычно они составят сумму, равную ежемесячному платежу за квартиру по договору) и внесете платеж за жилье (как правило, платеж за месяц хозяева просят вносить в начале месяца, а не в конце), вас может выселить из квартиры другой собственник на законных основаниях – он не давал вам своего согласия на пользование его имуществом.

Как снять квартиру через агентство

Если у вас нет времени отслеживать появляющиеся объявления и ездить на показы квартир, а также вы хотите обезопасить себя от разного рода злоупотреблений и доверить поиск квартиры и оформление всех документов специалисту в данной области, то вам лучше всего обратиться в агентство недвижимости, которое занимается вопросами найма и аренды жилья.

В любом случае база с даваемой недвижимости у агентства шире, и сделают они все намного быстрее лично вас, как бы вы не старались.

Первое правило потенциального нанимателя жилого помещения, который решил снять квартиру через агентство – это обратиться в компанию, которая давно работает на рынке жилья и зарекомендовала себя соответствующим образом.

Неплохо было бы перед обращением почитать отзывы об агентстве на сайте компании – как правило, у любой серьезной организации имеется свой сайт, на котором предусмотрена обратная связь.

Если вы решили обратиться в агентство, то специалист по недвижимости, который будет с вами работать, должен озаботиться решением следующих задач:

• отыскать квартиру, которая вас устроит и будет соответствовать всем вашим требованиям;
• договориться с собственником квартиры о времени просмотра;
• присутствовать вместе с вами при просмотре квартиры и вести переговоры перед заключением договора найма;
• в случае необходимости суметь объяснить вам все тонкости заключения договора, в том числе растолковать все его нюансы и формулировки (например, рассказать, чем отличается задаток от аванса);
• проверить документы на право собственности у хозяина жилья;
• заключить договор найма жилого помещения и двусторонний акт приема-передачи, в котором будет описано состояние квартиры и имеющееся в ней имущество.

Насторожить вас должны следующие обстоятельства:

• наличие фотографии роскошной квартиры с евроремонтом при низкой цене на жилье. Как правило, недобросовестные агентства недвижимости предоставляют клиентам фотографии элитных квартир, а после заключения договора на оказание услуг выясняется, что на самом деле сдается совсем другая квартира, а не та, фотографии которой вам были предоставлены;
• такой квартиры не существует. Обязательно проверяйте адрес, по которому находится квартира, даже в том случае, если вы работаете с риэлтором. Вы должны приехать именно в то квартиру, которую вам сдают, и в договоре должен быть указан именно этот адрес. Не поленитесь это проверить;
• специалист агентства говорит о том, что просмотр квартиры платный. Это не соответствующее закону требование, и если специалист требует оплату, значит, именно эти деньги являются его вознаграждением, и ему совершенно неинтересно проведение сделки, потому что его заработок – именно показы квартир;
• вам за определенную оплату могут предложить доступ к онлайн-базе сдаваемых квартир. Ни одно агентство, как “раскрученное”, так и только начинающее работать, никогда не допустит того. чтобы сформированной им базой пользовались посторонние лица, поэтому за ваши деньги вам предложат либо не соответствующие действительности, либо просто устаревшие сведения. Поэтому подобное предложение однозначно должно вас насторожить.

Как безопасно снять квартиру

Поэтому, снимая квартиру в Москве, нужно быть очень внимательным и учитывать все нюансы, о которых мы рассказываем:

• Самый распространенный способ обмана с жильем в Москве – это пересдача квартир. Схема в данном случае выглядит так: мошенник оформляет с собственником договор найма жилого помещения на короткий срок, после чего дает свое объявление. Обычно подобного рода объявления висят на столбах, подъездах и фонарях. Цена найма жилья в таких случаях, как правило, значительно ниже рыночных, и это многих интересует. Лицо, желающее снять помещение по указанной цене, приходит на просмотр, где его любыми способами убеждают внести арендную плату за месяц – иначе этот выгодный вариант “уйдет” другому человеку. После этого человеку отдают ключи и предлагают вселиться на следующий день. А на следующий день у входа в квартиру непосредственно перед заселением вы можете встретиться еще с двумя-тремя нанимателями, которые заключили договор найма этой же квартиры.
• Если вы не проверили перед заключением договора документы на право собственности и не убедились в том, что наймодатель является единственным собственником, который имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой квартирой, то последствия могут быть неприятными – вас оттуда просто выселит другой собственник, как мы уже писали выше. А если квартира неприватизирована, то туда может приехать, к примеру, член семьи “собственника” – родственник, который вернулся из колонии, или кто-нибудь еще. Эти лица имеют законное право проживания в квартире.
• Если договор не содержит условия о том, каким образом может быть пересмотрена оплата по договору в сторону повышения, через несколько месяцев хозяин может просто сказать вам, что со следующего месяца он решил повысить оплату, например, на три-четыре тысячи. Расчет в этом случае будет на то, что вам проще платить увеличившуюся сумму, чем начать поиск другого жилья.



• Если вы не оформляете расписку при оплате денежных средств по договору найма наличными, собственник квартиры может просто “забыть” о том, что вы ему уже заплатили за этот месяц, и заявить о расторжении договора в связи с тем, что вы не внесли ежемесячный платеж. Если у вас отсутствует письменное подтверждение оплаты, в случае судебного спора вы не сможете ссылаться на показания свидетелей, даже если вы передавали денежные средства хозяину в присутствии десяти человек – об этом четко говорится в законе. Так что не стесняйтесь требовать расписок. А если вы переводите деньги посредством онлайн-платежа, всегда указывайте, что это “оплата по договору найма жилого помещения за апрель (май, июнь, июль) месяц 2024 года”.
• Если в акте приема жилого помещения не указаны какие-то недостатки квартиры (поцарапанный паркет, ободранная обшивка дивана, разрисованные стены), собственник при расторжении договора может “забыть” о том, что все эти недостатки имели место до того, как вы подписали договор. И у него буду все основания не вернуть вам залог, который вы вносили при заключении договора.

Как видим, существует масса способов для того, чтобы недобросовестные владельцы квартир могли злоупотребить своим правом. Недаром аренда и найм жилых помещений – это один из самых опасных и конфликтных сегментов рынка недвижимости.

Однако от большинства неприятностей при должной осмотрительности и осторожности можно себя оградить. И мы надеемся, что наши советы помогут вам безопасно снять понравившуюся вам квартиру на хороших условиях и без-каких-либо проблем.