Как расторгнуть договор купли-продажи?
Расторжение договора купли-продажи — прекращение его действия.
Покупателю возвращаются деньги, продавцу — товар, в результате чего торговые отношения между сторонами завершаются.
Порядок расторжения договора прописан в главе 29 ГК РФ.
Нормативная база
Расторжение договора купли-продажи происходит в случаях:
- по инициативе покупателя или продавца;
- по соглашению сторон;
- условия нарушаются одной из сторон;
- подобное требование выдвигают некоторые государственные органы (такое происходит, к примеру, если условия сделки противоречат антимонопольному законодательству).
Если обнаружены недостатки товара, и устранить эти недостатки нельзя, потребитель имеет право потребовать заменить товар на товар необходимого качества, уменьшить покупную цену или расторгнуть договор, о чем говорит ст.18 Закона о защите прав потребителей.
Глава 29 ГК РФ дает возможность расторгнуть договор купли-продажи. В ней указанной статье есть следующие положения:
- причины расторжения (ст.450);
- расторжение при изменении обстоятельств (ст.451);
- порядок процедуры (ст. 452);
- правовые последствия (ст.453).
Правовая основа для сделок с недвижимостью — ФЗ №122, в котором указано, что сделки с недвижимостью (покупка или расторжение договора) обязательно должны быть зарегистрированы.
Но закон с 1 января 2024 года утрачивает силу. Государственную недвижимость регистрируют в порядке, который установлен 218-ФЗ.
Для жилой недвижимости происходит “двойной” процесс регистрации — сделки и перемены владельца.
Рассмотрим подробнее, как расторгнуть договор.
Расторжение договора купли-продажи до регистрации
Если процесс регистрации еще не окончился, сделка с недвижимым имуществом считается незавершенной. На данном этапе расторгнуть договор проще всего.
Покупатель и продавец, которые отказываются от обязательств, должны представить соглашение о расторжении в ЕГРП до истечения срока регистрации сделки и смены владельца (обычно данные этапы регистрируют одновременно).
ЕГРП — Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним, содержащий необходимые сведения об объекте недвижимости:
- обременениях;
- аресте жилья;
- информация о собственниках;
- кадастровый номер квартиры и ее описание;
- вид установленного права;
- сведения о притязаниях и требованиях в отношении определенной недвижимости;
- другую важную информацию.
Если стороны для заключения договора обращались к помощи нотариусов или агентства недвижимости, сюда же следует вернуться для расторжения.
При отказе одной стороны от расторжения второй участник может подать в суд, если отказ будет оформлен письменно.
Процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации проходит несколько иначе.
Расторжение после регистрации
Отменить сделку после того, как договор пройдет процедуру регистрации, продавцу будут переданы деньги, а покупателю объект, можно:
- по желанию одной стороны;
- по соглашению всех сторон.
Если продавец и покупатель достигли соглашения, они могут заключить другой договор: покупатель выступает продавцом, продавец — покупателем.
Стороны повторно обменяются объектом и деньгами, и сделка пройдет еще одну регистрацию, которая вернет все на свои места.
Если стороны частично исполнили сделку, и была произведена регистрация перехода прав собственности, соглашение о расторжении договора не станет основанием для возврата квартиры или другого предмета сделки.
Если желание прекратить сделку одностороннее, следует достичь с другой стороной досудебного соглашения: можно отправить письменное предложение о расторжении договора.
Если первая сторона получит письменный отказ или не получит ответ в срок (30 дней), можно подавать судебный иск.
Основания для расторжения договора
Одного желания прекратить сделку недостаточно. Должны быть веские основания (ст.450 ГК):
- условия договора существенно нарушены;
- другие случаи, предусмотренные ГК РФ или положениями договора.
Существенное нарушение положений сделки влечет другой стороне ущерб, лишающий ее того, что причиталось ей при заключении договора:
- не была произведена оплата, или была произведена не полностью;
- в квартире остались прописанные граждане;
- документы подписывал недееспособный человек;
- лицо принуждали подписать документы.
Нет оплаты
Покупатель должен оплачивать покупаемый товар. Оплату недвижимости подтверждают документом, удостоверяющим передачу денег:
- распиской;
- банковской выпиской;
- квитанцией о внесении денег в кассу и так далее.
Если покупатель отказывается приобретать товар, продавец имеет право требовать расторгнуть сделку и оставить имущество у себя.
Если имущество передано, оплаты нет, суд примет решение:
- расторгнуть договор, обязать покупателя вернуть имущество;
- признает сделку незаконной, обяжет покупателя оплатить продавцу необходимую сумму, а также сумму неустойки.
Обременение: есть прописанные граждане
Если недвижимость переходит к другому лицу, обременения остаются: долги выплачивает новый хозяин квартиры.
Если гражданин, который не является владельцем квартиры, но имеет право пользоваться помещением, отправляется в тюрьму или надолго уезжает, владельцы могут продать квартиру.
Но через определенное время покупатель может столкнуться с необходимостью делить недвижимость с вернувшимся человеком.
Если с момента покупки жилья не прошло трех лет, новый собственник может требовать расторгнуть договор и получить полную сумму, уплаченную продавцу.
Недействительные сделки
В судебной практике часто недовольная сторона требует расторжения подписанного договора на основании его незаконности, недействительности.
Распространенные случаи — сделки, которые были совершены недееспособными лицами, и договоры, заключенные под угрозой, под влиянием заблуждения или обмана.
Если суд признает сделку ничтожной, участники возвращаются к прежнему имущественному положению, которое было до начала оформления торговых отношений.
Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств
Появление обстоятельств, существенных для расторжения заключенного договора, — ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.
В каких случаях можно расторгнуть договор без последствий? Для отмены всех последствий заключенного договор суд должен признать ситуацию:
- возникшей неожиданно;
- непреодолимой;
- влекущей серьезный ущерб для сторон;
- затрагивающей интересы обоих участников.
Если все четыре указанные признака сочетаются, изменения существенны.
Существенные обстоятельства:
- изменение законодательства;
- значительное увеличение рыночной цены;
- финансовый кризис;
- ликвидация предприятия (которая не связана с процессом банкротства).
Порядок расторжения договора
Во многих ситуациях можно договориться без суда. Перед обращением в суд нужно направить претензию с предложением изменить или расторгнуть договор.
Аргументированные претензии могут быть рассмотрены другой стороной, которая готова идти на компромисс. Участники могут уменьшить цену, изменить другие условия или расторгнуть договор.
Соглашение о расторжении оформляется таким же образом, как первоначальный договор. Если договор был нотариально заверен или прошел государственную регистрацию, соглашение также заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию.
При расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости полученные средства как аванс должны быть возвращены.
Договор купли-продажи автомобиля
Расторжение договора купли-продажи автомобиля в 2024 году происходит:
- по решению суда;
- при существенном нарушении договора участниками;
- при существенном нарушении договора.
Причины “я передумал” — недостаточно весомые.
Но не всегда ущерб покупателю был нанесен из-за недобросовестности продавца. Поломки случаются из-за износа деталей, о которых продавец мог не догадываться.
Поэтому договор можно расторгнуть при обоюдной договоренности. Соглашение о расторжении оформляется так же, как и договор.
В соглашении должно содержаться следующее:
- информация о сторонах;
- номер, дата заключения соглашения;
- фраза “все обязательства прекратятся в обоюдном порядке после его расторжения”;
- дата, подписи сторон.
У потерпевших часто возникает вопрос, в какой срок можно расторгнуть договор. Ст.196 ГК РФ регламентируют, что общий срок исковой давности составляет три года с того дня, когда потерпевший узнал о факте нарушения его прав.
Какие требования может выдвинуть потребитель, кроме расторжения договора
Если покупатель замечает недостатки в товаре, не оговоренные продавцом, может требовать (статья 18 Закона о защите прав потребителей):
- поменять на товар этой же марки ими модели;
- поменять на такой же товар другой марки или модели, требовать перерасчета покупной цены;
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- незамедлительного бесплатного устранения недостатков товара;
- возместить расходы на исправление товара;
- возврата уплаченной суммы;
- полного возмещения убытков, которые причинены ему из-за продажи товара ненадлежащего качества.
Если покупатель выкинул или потерял кассовый или товарный чек — это не основание для отказа в удовлетворении требований потребителя.
Продавец должен принять товар ненадлежащего качества и провести проверку качества товара, если необходимо. Покупатель может участвовать в проверке качества товара.
Если после проверки окажется, что недостатки товара произошли из-за обстоятельств, за которые не отвечает продавец, покупатель возмещает расходы на проведение проверки, хранение и транспортировку товара.
Главная цель любого договора — фиксировать договоренности участников сделки. Но часто бывает, что одна из сторон отказывается исполнять договор.
По закону недовольный участник должен постараться решить проблему с другим участником мирным путем — предложить расторгнуть договор письменно.
Если поступит письменный отказ, или ответа не будет в течение 30 дней, можно подавать в суд.
При обращении в суд истцы совершают распространенную ошибку — требуют расторгнуть договор, но не указывают требований вернуть деньги или имущество, тогда приходится подавать второй и третий иски. Достаточно указать все свои требования в одном иске.
Также можно взыскать компенсацию за причиненный ущерб и моральный вред. Суд потребует доказательств того, что другая сторона причинила истцу значительные убытки.