Как могут обмануть при покупке квартиры? Как обезопасить себя?

Покупка квартиры – это очень серьезный вопрос, к которому нужно подходить со всей внимательностью и ответственностью. При приобретении недвижимости существует много рисков.

Покупателю нужно ознакомиться с основными юридическими тонкостями осуществления таких операций. Важно соблюдать меры предосторожности, чтобы не попасть на уловки мошенников.

Поэтому, прежде всего, нужно разобраться, как купить квартиру, чтобы не обманули.

Рынок недвижимости разделяют на первичный и вторичный. Новостройки привлекают покупателей хорошей ценой и социальным окружением.

Наиболее выгодно и дешевле входить в проект на начальной стадии возведения дома. По мере готовности объекта, его стоимость начинает значительно расти.

Довольно часто покупатели переплачивают по стоимости или в поиске дешевых квартир отдают свои деньги в руки мошенников.

Даже при наличии риэлторов, юристов или застройщиков, покупателю нужно надеяться только на себя. Для этого очень важны знания закона, процесса сделки и оформления документов.

Какие существуют риски при покупке квартиры

При покупке квартиры действительно существует много рисков. Чаще всего они связаны с такими нюансами:

1. Незаконная приватизация.
2. Несогласованная продажа.
3. Наследство, которое не учли.
4. Долги по взносам за капитальный ремонт.

Все квартиры, которые продаются на вторичном рынке, уже имеют свою историю. Покупателю важно знать, как купить квартиру на вторичном рынке, чтобы не обманули.

Не столкнуться с возможными неприятностями можно, если проверить, законно ли проводилась процедура приватизации. В ней должны участвовать все жильцы, которые зарегистрированы в данной квартире.

Если купить такую квартиру, гражданину грозят судебные разбирательства, что часто заканчиваются не в его пользу.

Важно обязательно выяснить, сколько собственников владеет данной недвижимостью. Ее продажа должна быть согласована со всеми сторонами.

Если супруги состоят в браке на момент продажи квартиры, то оба должны согласиться на проведение сделки.

В случае, когда среди собственников есть несовершеннолетние дети, для решения подобного вопроса следует обращаться в органы опеки и попечительства.

Необходимо выяснить каким именно путем квартира попала к нынешнему владельцу. Это может быть наследство или подарок. Главное, чтобы при этом не были нарушены права других собственников на момент свершения сделки купли-продажи.

Иначе существует угроза лишиться приобретенной квартиры по решению суда.

Одновременно можно уточнить, есть ли задолженность по коммунальным услугам. Несмотря на то, что такие долги не переходят к новому собственнику, в договоре желательно указывать, что они остаются за старым собственником.

После заключения сделки на руках у покупателя должны остаться такие документы:

• документ, который подтверждает полную оплату;
• договор купли-продажи жилья, заверенный сторонами и удостоверенный нотариусом;
• техпаспорт на квартиру;
• ключи от жилого помещения.

Покупка квартиры в строящемся доме без обмана

Приобретение квартиры в доме, который еще только строиться, считается наиболее выгодным способом покупки жилья. Но когда человек становится дольщиком, ему нужно понимать, какие риски существуют при этом и как могут обмануть при покупке квартиры.

В таком случае основные риски связаны с задержкой или не введением дома в эксплуатацию.

Минусом является также то, что не все строители предоставляют покупателям удобную для них рассрочку. В большинстве случаев они хотят получить сразу 50-70%, а остаток суммы рассрочить не очень большой срок – максимум от 6 до 8 месяцев.

Как исключить возможность обмана

Чтобы купить квартиру в строящемся доме и не быть обманутым, необходимо тщательно выбирать застройщиков.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» содержит в себе список необходимых бумаг, которые должны быть у застройщика.

Среди документов, какие нужно проверять выделяют следующие:

1. Разрешение на строительство.
2. Проектная декларация, опубликована в СМИ либо на сайте, где представлена подробная информация о застройщике и его объекте.
3. Право собственности или аренды на земельный участок.
4. Поручительство банка или страховка, чтобы была возможность возместить дольщикам убытки, если дом так и не построят или застройщик объявит себя банкротом.

Кроме проверки вышеперечисленных бумаг, нужно обращать внимание на репутацию застройщика, выяснить, как давно создана компания, сколько домов было ею построено, а также, ведутся ли судебные дела против застройщика и чем они были связаны.

Все, кто собирается заключить договор участия в долевом строительстве должны знать, что застройщик обязан по договору представить такие документы:

• документ о государственной регистрации;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• утвержденные годовые отчеты;
• бухгалтерские отчеты за три последних года предпринимательской деятельности;
• заключение аудиторов за последний год предпринимательской деятельности.

Поскольку просто увидеть копии бумаг недостаточно. Необходимую информацию нужно изучить, проанализировать, сопоставить все факты и защитить интересы инвестора в договоре.

Например, часто покупателю приходится оплатить разницу между фактической площадью и той, которая указана в документах. Может оказаться, что в процессе строительства площадь квартиры увеличилась.

А так как человек уже внес определенную сумму денег, у него не остается другого выхода кроме как оплатить дополнительные метры.

Застройщик нередко поступает нечестно и берет за дополнительную жилую площадь завышенную цену. Поэтому нужно контролировать, чтобы в договоре была указана максимальная разница, за которую доплатит клиент. При этом ее цена должна быть адекватная.

Чтобы стать дольщиком особо никаких бумаг представлять не нужно. В большинстве случаев достаточно паспорта, ИНН и СНИЛС.

Если человек берет кредит на этапе строительства, а дом так и не достраивается, то человек все равно остается должником банка. Можно попробовать продать свое право на получение жилья в будущем, но вряд ли кто-то захочет его купить.

Схемы обмана

В большинстве случаев, при заключении договоров купли-продажи недвижимости, к способам обмана прибегает именно продавец. У продавца много шансов обмануть покупателя, который хочет приобрести понравившуюся ему жилплощадь.

Наиболее распространенные способы мошенничества:

1. Один гражданин продает свое жилье другому, получает всю сумму, а потом подает заявление в суд и просит признать сделку недействительной по какой-нибудь причине. В результате по решения суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю деньги. Но, чтобы избежать налогов, в договоре указывают намного меньшую сумму, чем та, что была уплачена за жилье в действительности. Продавец возвратит номинальную сумму покупателю, который в результате остается без жилого помещения и без денег.
2. После продажи квартиры продавец не торопится выписываться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. В 2024 году судебные органы РФ часто встают на сторону первого владельца и принимают решение вернуть деньги покупателю. Владелец соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил, и будет отдавать частями из своей зарплаты. С юридической точки зрения сложно придраться к такой позиции. Поскольку человек не отказывается платить, а по российским законам из зарплаты можно высчитывать не более 30%. Таким образом, получается, что по цене проданной двухкомнатной квартиры выплаты займут около 50 лет.



3. Еще один способ мошенничества заключается в продаже жилого помещения одновременно нескольким гражданам. В этом случае владелец квартиры делает дубликаты из своих приватизационных документов, а в течение дня заверяет договора купли-продажи в разных нотариальных конторах и получает деньги. Законным хозяином жилья будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в Регистрационной палате.
4. При договоре купли-продажи продавец может применять фальшивые документы. Таким образом, мошенники используют поддельные бланки и печати и оформляют фальшивый договор о купле-продаже. Покупатель платит деньги, а потом предъявляет свои права на чужое жилье. В большинстве случаев для этого аферисты снимают квартиру на некоторое время.
5. Если человек решил купить жилье с помощью риэлтора, то тоже нельзя надеяться на то, что он решит все проблемы покупателя. Риэлтор имеет только две цели – побыстрее продать квартиру и защитить интересы своего клиента, которым покупатель не является. На прямой обман он может и не пойдет. Но что-то недорассказать и недопоказать риэлтор может. И обвинить его нельзя, поскольку никто не препятствовал в анализе документов. Когда риэлторы утверждают, что они проверяют квартиру юридически – это обман, на самом деле они предоставляют только информационные услуги и никакой ответственности не несут. Есть риск купить квартиру с проблемными документами и не подозревать об этом. А через время появляется предыдущий хозяин и подает в суд для признания сделки недействительной. В этом и заключаются основные способы обманов риэлторов при покупке квартиры.

Наиболее надежными считаются варианты, когда деньги за жилье остаются у третьих лиц, которым доверяют обе стороны сделки.

Это может быть солидарная риэлтерская контора или банк, где открывается специальный депозитный счет для такого случая. При покупке квартиры в строящемся здании, важно внимательно выбирать застройщика и подписывать документы.

Способов обмана довольно много, поэтому к покупке жилья стоит подойти со всей ответственностью и проявить бдительность.

Видео: Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости