Порядок взыскания неустойки с застройщика по долевому участию

Частные лица, участвующие в долевом строительстве, нередко сталкиваются с различными нарушениями. Самое распространенное из них — несвоевременная сдача объекта недвижимости и, соответственно, передача квартиры дольщику.

Отечественное законодательство устанавливает обязанность недобросовестного застройщика оплатить штрафные санкции, именуемые неустойкой.

Оснований для ее взыскания может быть множество: неисполнение требований о соизмерном уменьшении покупной цены, не устранение недостатков, выявленных дольщиком, и т.д.

Определение неустойки

Неустойка – это денежная сумма, которая взыскивается при нарушении обязательств

Неустойка — это денежная сумма, которая взыскивается за нарушение договора. Ее размер может быть договорным и законным. Неустойка, установленная договором долевого участия (далее – ДДУ), не может быть ниже законной.

Определение законной неустойки дано в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Ее размер установлен на уровне 1/300 ставки рефинансирования от суммы обязательств за каждые сутки просрочки исполнения требований. Если в качестве участника выступает частное лицо, то неустойка подлежит увеличению в 2 раза.

Часто в ДДУ не указывается срок передачи жилья дольщику вплоть до дня. В нем говорится, что объект недвижимости будет передан в определенном квартале. Соответственно, с первого числа квартала, следующего за периодом сдачи недвижимости, возникает право на взыскание неустойки.

Исключение составляет срыв сроков строительства по причинам, не зависящим от застройщика. Однако он должен за 2 месяца оповестить всех дольщиков и предложить им согласовать новый срок передачи жилья.

Порядок взыскания неустойки

Досудебный способ

Для взыскания неустойки в досудебном порядке необходимо направить застройщику требование с приведением расчета суммы

Для взыскания неустойки необходимо направить требование, которое составляется в простой форме. В нем следует сослаться на пункт договора, устанавливающий штрафные санкции за нарушение соглашения, на ФЗ № 214 и ст. 309-310 ГК РФ.

В документе нужно привести расчет неустойки по формуле:

ставка рефинансирования (%) / 300  (для частного лица – 150) × стоимость квартиры по ДДУ (руб.) × количество просроченных дней

В требовании можно указать дополнительный пункт о возмещении убытков, связанных с нарушением срока сдачи объекта, например, арендной платы за съем жилья.

Требование оправляется по почте с уведомлением и описью. Это необходимо для того, чтобы застройщик не смог отрицать, что он знал о финансовых претензиях к нему со стороны участников долевого строительства.

Судебный процесс

Для взыскания неустойки через суд важно правильно составить иск и собрать доказательную базу

Если застройщик не согласен с финансовыми претензиями, поступившими со стороны дольщиков, то справедливость можно установить только через суд. Для этого необходимо правильно составить иск и собрать доказательную базу.

Исковое заявление составляется на основе ст. 311-312 ГПК РФ. В этих статьях отражены все сведения и обязательные прилагаемые документы, которые должны быть в иске.

В иске можно указать о компенсации морального ущерба. Он рассчитывается исходя из последствий. Чаще всего ущерб связывают с неблагоприятными жизненными обстоятельствами и заболеваниями, полученными из-за стресса. Наиболее приемлемо требовать компенсацию, эквивалентную по сумме цене иска.

Иск следует подать в районный суд:

• по месту нахождения второй стороны;
• по месту постоянной регистрации дольщика;
• по месту исполнения ДДУ.

Перечень документов зависит от характера нарушения ДДУ, которое привело к штрафным санкциями.

Основными документами являются:

• зарегистрированный ДДУ;
• документы, подтверждающие обращение к юридическому лицу для досудебного урегулирования конфликта (письменные ответы застройщика, почтовые уведомления, чеки, квитанции и т.д.);
• акт приема-передачи жилья (если в качестве нарушение выступает срыв срока передачи недвижимости);
• документ о выявленных недостатках, результаты экспертизы (если неустойка взыскивается из-за несоответствия качества жилья заявленному);
• дополнительное соглашение к договору (если срок уже переносился).

Ст. 333 ГК РФ разрешает суду уменьшить требования истца, причем значительно — до 50%. При вынесении решения органы власти учитывают схему приобретения недвижимости и тип нарушения (срыв срока ввода жилья в эксплуатацию, неисполнения требований об устранении выявленных дефектов и т.д.)

Аналогично суды поступают и с выплатой компенсации из-за «упущенной выгоды». Судебная статистика свидетельствует, что по 15% исковых заявлений принимается решение о полном отказе в удовлетворении требований по возмещению. В 50% размер выплаты за моральный вред составляет до 200 тысяч рублей.

В случае выигрыша дела расходы на адвоката можно взыскать с ответчика. Но здесь не все гладко — суд может удовлетворить возмещение лишь части расходов.

В затягивании сроков заинтересованы только застройщики. При этом удовлетворение требований судом о взыскании неустойки вовсе не означает, что дольщик получит деньги. Нередко срыв сроков передачи объекта в эксплуатацию связан с финансовыми трудностями. В этом случае потерпевшей стороне лучше дождаться банкротства хозяйствующего субъекта.

Взыскание неустойки с застройщика — это способ защиты интересов дольщиков. Исчисление сроков выплаты штрафной санкции начинается с даты, следующей за днем (месяцем, кварталом) сдачи объекта по ДДУ. Сложно сказать, какой способ взыскания неустойки более эффективен — досудебный или судебный. Все зависит от благонадежности застройщика, наличия доказательной базы и причин, которые привели к нарушению ДДУ.

Подробнее о взыскании неустойки с застройщика по долевому участию смотрите в видеоролике: